Essa é uma dúvida comum de quem herdou um bem, comprou por contrato de gaveta ou ainda está em processo de financiamento ou inventário. Vender um imóvel que ainda não está registrado oficialmente no seu nome envolve riscos jurídicos e pode até configurar fraude, dependendo do caso. A seguir, explicamos em quais situações isso é possível, o que a lei diz e quais os cuidados essenciais.
Sumário
- O que significa “não estar no nome”?
- Em quais situações isso acontece?
- Posso vender mesmo assim?
- Quais os riscos de vender um imóvel irregular?
- Como resolver e vender com segurança?
- Conclusão: venda só com respaldo legal
O que significa “não estar no nome”?
Ter a posse ou até uma escritura em mãos não significa, necessariamente, que o imóvel está legalmente em seu nome. O que determina a propriedade de um imóvel no Brasil é o registro da escritura na matrícula do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Esse entendimento está de acordo com as regras do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que reforça a importância do registro para garantir a validade da propriedade.
Em quais situações isso acontece?
É comum que o imóvel ainda não esteja no nome do vendedor nos seguintes casos:
- Compra anterior feita por contrato particular (contrato de gaveta);
- Imóvel herdado, mas sem inventário finalizado;
- Financiamento em andamento, com alienação fiduciária registrada;
- Promessa de compra e venda não registrada;
- Compra por cessão de direitos, ainda não regularizada.
Posso vender mesmo assim?
Do ponto de vista legal, não. Apenas o titular da matrícula pode transferir a propriedade de forma válida perante terceiros. Qualquer negócio feito sem essa titularidade será considerado uma cessão de direitos ou um contrato de promessa de compra e venda — e não uma venda definitiva com segurança jurídica.
Em outras palavras: você até pode firmar um contrato com um comprador interessado, mas não poderá lavrar escritura pública nem registrar a transferência no cartório até que o imóvel esteja regularizado em seu nome.
Quais os riscos de vender um imóvel irregular?
Ao tentar vender um imóvel sem ser o titular registrado, você corre riscos como:
- Nulidade do negócio: O comprador pode não conseguir registrar a propriedade.
- Ações judiciais: O negócio pode ser contestado por herdeiros, credores ou terceiros.
- Impossibilidade de financiamento: Nenhum banco aprova crédito sem matrícula regularizada.
- Perda do valor investido: Em caso de disputa judicial, o comprador pode sair no prejuízo.
Como resolver e vender com segurança?
Se você ainda não é o proprietário oficial, a recomendação é regularizar a situação antes de vender. Veja como agir conforme o caso:
- Herdei o imóvel: Finalize o inventário e faça o registro da partilha no cartório.
- Comprei por contrato de gaveta: Busque regularizar por meio de escritura e registro junto ao cartório.
- Financiado: Aguarde a quitação ou negocie a cessão com aprovação do banco.
- Compra em andamento: Faça a cessão de direitos registrada e com suporte jurídico.
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Conclusão: venda só com respaldo legal
Vender um imóvel que ainda não está no seu nome pode gerar uma série de complicações. Para garantir segurança jurídica, valorizar o imóvel e evitar processos judiciais, o ideal é regularizar a titularidade antes de formalizar qualquer venda. E, claro, conte com o suporte de um advogado especialista em Direito Imobiliário em todas as etapas da negociação.
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